Dantas (1998) define a Engenharia de Avaliações como uma parte da engenharia que reúne um conjunto de conhecimento da área de engenharia e arquitetura, e de outras áreas (ciências sociais, exatas e da natureza), com o propósito de determinar de uma forma técnica o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reprodução, subsidiando tomadas de decisões a respeito de valores, envolvendo bens de qualquer natureza.
As avaliações imobiliárias são fundamentais para as transações comerciais, pois atestam legalmente o valor dos bens. Os bancos usam as avaliações em diversas operações como, por exemplo, em concessões de crédito, ajuizamentos de seguros, para fins judiciais e também avaliação de patrimônios de órgãos e entidades públicas. É um mercado com números superlativos. Somente a Caixa Econômica Federal realizou cerca de 750 mil avaliações imobiliárias em 2012, abrangendo mais de um milhão de imóveis, o que representa uma média de três mil avaliações por dia útil.
Além dos bancos, os tribunais também usam as avaliações imobiliárias em processos de herança, divórcio, separação de sociedade e outros. Todas essas atividades significam um vasto mercado de prestação de serviços. Devido à complexidade das informações descritas no laudo técnico e vistorias imobiliárias e da exigência de conhecimento específico para tal, surgiu a questionamento sobre a legalidade das avaliações imobiliárias emitidas por corretores de imóveis, ocasionando uma longa batalha judicial, colocando de um lado engenheiros, arquitetos e agrônomos, e de outro, corretores de imóveis.
As normas técnicas da série ABNT (Associação brasileira de normas técnicas) NBR 14.653 normatizam a avaliação de bens e estabelece que somente profissionais de engenharia civil podem legalmente realizar avaliações de imóveis em sua totalidade.
Conforme NBR 13752, “perícia é a atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos”.
O autor Bonfim (2008:328), por sua vez, ensina que:
“Perícia é o exame realizado por pessoa que detenha “expertise” sobre determinada área de conhecimento – o perito – a fim de prestar esclarecimentos ao juízo acerca de determinado fato de difícil compreensão, auxiliando-o no julgamento da causa”.
A jurisprudência em nossos tribunais é farta em decisões relativas ao assunto. A maioria esmagadora das decisões coincide no que se refere à exclusividade da atribuição a engenheiros e arquitetos procederem perícias. “A nomeação de perito para avaliação de imóvel deve recair na pessoa de um engenheiro…” (Conselho de Justiça Federal).
“São nulas as perícias e arbitramentos em ações renovatórias e revisionais… realizadas por técnico em contabilidade… os conhecimentos técnico-científicos que esse trabalho exige, … fazem-no privativo do engenheiro ou arquiteto.” (Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro).
“Laudo pericial – Exame feito por Corretor de Imóveis – Inabilitação legal – Nulidade. Não poderia ser nomeado um corretor de imóveis, cuja atuação profissional se restringe, como estabelecido no Art. 7º da Lei nº 4.116/62, a de mediador na venda, compra, permuta, ou locação de imóveis. A perícia só poderia ser realizada, como deverá sê-la, por engenheiro civil ou arquiteto, a teor do disposto na Lei nº 53194/66” (Tribunal de Justiça de Minas Gerais).
O COFECI- Conselho Federal de Corretores de Imóveis, por intermédio da resolução 1.006/07, que aperfeiçoou a resolução 957/06, no seu artigo 5º determina o que de conter em um PTAM- Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, que é o documento resultante de uma avaliação mercadológica realizada pelos corretores de imóveis os quais podem subsidiar procedimentos de avaliação de imóveis no âmbito judicial ou extrajudicial, desde que esse profissional possua diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente e/ou certificado de conclusão de curso de avaliação de imóveis.
Os corretores por sua vez alegam ter plena capacitação para realização de laudos técnicos de avaliação de imóveis a fim de subsidiar transações de compra e venda de imóveis, intermediação de locações ou ainda para fundamentar e prover esclarecimentos para fins de dirimir contraditórios em sede de perícia, afirmam também que opinar quanto à comercialização imobiliária que inclui a elaboração do PTAM não se faz necessária uma formação específica em Engenharia, Arquitetura ou Agronomia, pois tais atividades estão relacionadas com a respectiva área de atuação e de conhecimento do corretor de imóveis.
No que se refere o disposto no artigo 145 do Código de Processo Civil (CPC), que diz ser necessário o diploma universitário para o avaliador. O mais comum, portanto, é a nomeação de engenheiros para o cargo de perito judicial, “partindo da premissa de que” tais profissionais possuem conhecimento técnico e sensibilidade para elaboração de avaliações imobiliárias, portanto cabe ao corretor de imóveis o papel de opinar sobre assuntos relacionados a avaliações mercadológicas, o que não configura a responsabilidade e conhecimento para realização de avaliações num todo, fundamentadas matemática e estatisticamente. Só comparação de preços não totaliza avaliar um imóvel, é preciso também calcular o valor estrutural, da fiação e de outros elementos que a compõe.
Para análise das informações descritas ao logo deste trabalho, é importantíssima a apresentação de ações que envolvem a atuação dos profissionais da área de Engenharia, Arquitetura e Agronomia versus Corretores de imóveis, a fim de elucidar a tomada de decisões.
Embora existam casos em que contatada tal admissibilidade em avaliações imobiliárias em relação aos corretores de imóveis, em suma muitas das ações judicias e extrajudiciais permanecem em seguimento no prescrito na Lei Federal no 5.194/66 e na NBR 14.653, ou seja, somente profissionais cadastrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) podem realizar essa prestação de serviço.